Contratos posteriores al 6 de junio de 2013

1.- DURACIÓN CONTRATOS

La Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) Ley 29/1994, de 24 de noviembre, sufrió una importante modificación en Junio de 2013, con la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y que afectó entre varias cuestiones a la duración de los contratos de arrendamientos de viviendas.
Por ello, el Art. 9 de la LAU, en su punto 1º, establece:
“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”

Además, el Art. 10 de la LAU, en su punto 1º, establece:
 “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más”.

Si la duración del arrendamiento de vivienda es pactada por un período superior a tres años, el contrato durará el tiempo que se haya pactado y llegado el vencimiento del mismo, sin que ninguna de las partes comunique de forma fehaciente a la otra su voluntad de dar por finalizado el contrato, éste entrará en tácita reconducción (*).
Si la duración del arrendamiento de vivienda se ha pactado por tiempo de tres años o inferior, el contrato se prorrogará de forma potestativa para el arrendador hasta alcanzar un mínimo de tres años y terminado este plazo, si no se ha notificado la extinción, el contrato se prorrogará por un año más, y a la finalización de éste, entrará en tácita reconducción.

(*) La tácita reconducción, viene establecida en el Art. 1566 del Código Civil:
“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”

La duración de la tácita reconducción será la que dispone el Art. 1581 del Código Civil:

• Se entenderá hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual en el contrato primitivo.
• Por meses cuando se haya fijado un alquiler mensual.
• Y por días cuando sea diario.