Cuestiones relativas al arrendamiento de vivienda

1.- Pequeñas reparaciones:

Es un tema que conlleva continuamente conflictos entre arrendador y arrendatario. Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) en su Art. 21.4 dispone: “las pequeñas reparaciones que exija el desgate por el uso ordinario de la vivienda será a cargo del arrendatario”.
Dicho lo anterior, hay que tener en cuenta que si las partes han pactado de forma expresa alguna cláusula sobre esta materia, en virtud de la libertad de pactos (art. 1255 Código Civil) habrá que estar a lo convenido.
La Ley no da una respuesta clara y concisa a qué debe entenderse por pequeñas reparaciones, por lo tanto, es la doctrina y Tribunales quien con arreglo a los siguientes criterios vienen interpretando la misma.
Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda son aquellas que tienen su origen en elementos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble. Las tuberías, techos, suelos, paredes, etc., forman parte de la estructura de la vivienda y por tanto su reparación será a cargo del arrendador. Por el contrario, las reparaciones de grifos, persianas, cerraduras, calderas, pintura, puertas, etc.… se consideran elementos de uso diario cuya reparación será a cargo del arrendatario.
Uno de los elementos que se utilizan para determinar este caso es el TIEMPO, que lleva el arrendatario usando la vivienda. Entendiendo, que si la avería aparece al poco tiempo de iniciarse el contrato, puede considerarse que no será a cargo del arrendatario, puesto que no ha transcurrido tiempo suficiente para su deterioro.
Otro de los indicadores para distinguir las pequeñas reparaciones será el COSTE relativo a la reparación. Algunos tribunales consideran que si el coste excede de forma razonable será a cargo del arrendador o en todo caso, se podrá pactar entre las partes su reparación.
Por último, también se utiliza el parámetro si se tratan de reparaciones ordinarias (a cargo del arrendador) o pequeñas reparaciones (a cargo del arrendatario).
Lo importante en estos casos, es que cuando se formalice el arrendamiento, es aconsejable que el arrendatario revise todos los elementos de la vivienda y compruebe el buen uso de los mismos, además se debe añadir un inventario fotográfico para dejar constancia del estado del mismo al inicio.